דרמה בעולם המשכנתאות הישראלי 2021

בנק ישראל מבצע בימים אלו עדכון מיוחד ודרמטי בעולם המשכנתאות. מדובר ביישום צפוי של אחד השינויים משמעותיים בעולם המשכנתאות בכל מה שקשור לאחוזי המימון בתמהיל המשכנתאות שהבנקים הולך לתת. במצב הנוכחי כיום, בנק ישראל מגביל את רוכשי המשכנתאות בכך שהוא מגביל ל-1/3 את החלק היחסי מהמשכנתא שניתן לקחת על בסיס ריבית פריים.

הנה סרטון קצר שמסביר את העניין:

מהי ריבית הפריים?

ריבית הפריים היא הריבית הרשמית אשר למעשה מהווה בסיס לתמחור עסקאות של הבנקים מול הציבור. מדובר בריבית משתנה הנקבעת ע"י בנק ישראל ומפורסמת אחת לחודש באתר בנק ישראל. להלן קישור לאתר בו ניתן להתעדכן בגובה הריבית :

ריבית ממוצעת בסיסית (פריים) של בנק ישראל

ריבית הפריים היא ריבית מאוד זולה ורווחית נכון להיום, כיוון ומדובר בריבית משתנה מאוד נמוכה הנמצאת בשפל היסטורי.

מהו הרעיון העומד מאחורי ההגבלה הנוכחית הקיימת ?

בעקבות המשבר הנוכחי , בנק ישראל, שעד היום הגביל לקיחת משכנתא עם בסיס פריים ל-1/3 בלבד מן התמהיל מתוך תחושת אחריות על הציבור (אשר רובו לא ממש מבין במשכנתאות ובנדל"ן) לקח החלטה דרמטית עם משמעויות פיננסיות אדירות.

הבנק יודע לפתות את הלווים בכך שהוא מוכר להם שליש מן המשכנתא על בסיס ריבית הפריים הנמוכה והאטרקטיבית.

כיוון וריבית הפריים היא מאוד נמוכה , אנו יודעים שלאורך השנים הריבית הזו תעלה – מה שאומר שההחזר החודשי של המשכנתא יעלה, ויפגע בלווים רבים שלא יוכלו לעמוד בתנאי ההחזר הגבוהים , ועלולים להגיע למצב הרסני של חדלות פירעון או כונס נכסים.

מהו בעצם העדכון החדש הצפוי ומה משמעותו לציבור ?

במסגרת העדכון האחרון , בנק ישראל החליט לאשר את העלאת ההגבלה של מרכיב הפריים ל-2/3 במקום 1/3, מה שיגרום לכך שהחזרי המשכנתאות כיום יהיו זולות יותר באופן משמעותי ובשנים הקרובות יתייקרו בגלל שישנו שפל היסטורי בריבית הפריים והורדת ריבית נוספת משמע שריבית בנק ישראל תגיע לכדי 0%.

רוב הציבור, אשר מסתכלים בעיקר על נקודת הזמן הנוכחית ולא על העתיד , בעצם די נרגשים מהרעיון לקבל כביכול משכנתא זולה בטווח המיידי. מה שהם פחות רואים לנגד עיניהם, זו העובדה שהם יאלצו לשלם הרבה יותר המסגרת ההחזר החודשי של המשכנתא בעוד מספר שנים , בעקבות עליית הריבית הצפויה.

איך משקיעי הנדל"ן יוכלו לנצל את המצב דווקא לטובתם?

אתם כבר מכירים אותי ויודעים שכל משבר עבורי הוא הזדמנות אסטרטגית. משקיעים של עסקאות אקזיט, עסקאות לטווח קצר, כאשר ייקחו מסלול בפריים, יוכלו לפדות את המשכנתא ללא קנס כספי - , בתמהילי משכנתא על בסיס פריים אין עמלת פירעון מוקדם! ברגע שנלך לעסקאות אקזיט מהירות של טווחים קצרים, הריבית כבר לא תספיק לעלות בצורה דרמטית בזמן הזה- ונוכל לפדות את מלוא המשכנתא (או לפחות 2/3 ממנה) , בעת מכירת הנכס ומימוש האקזיט , ללא קנסות ! מדובר פה בחסכון של אלפי שקלים ולעתים עשרות-אלפי שקלים, מה שיגרום לתוספת . כדאיות פיננסית משמעותית של עסקאות אקזיט רבות. לסיכום , העדכון האחרון של בנק ישראל הוא פחות אטרקטיבי עבור הציבור הרחב ומשפרי הדיור, אך עבור משקיעים לעסקאות אקזיט מדובר בחדשות מצוינות! בהצלחה! תמשיכו לעשות נדל"ן!