בימים אלו ניתן לשמוע בכותרות דעות רבות ומגוונות על תחילתו של משבר בשוק הדיור הישראלי.
כותרות כגון "נמכרו פחות דירות מאשתקד", "יזמים תקועים עם דירות", "באיזו עיר נצפתה ירידות מחירים" ועוד.
הטריגר המרכזי לכותרת הללו בתקשורת הוא עליית הריבית האגרסיבית של בנק ישראל בראשות פרופסור ירון אמיר.
ניתן לראות כי לאט לאט משקיע בית מגיעים למצב של פשיטת רגל בעקבות העלייה החדשה בהחזרי המשכנתאות וההלוואות שלהן.
משקי בית מנסים להתמודד עם המצב של עליית הריבית ורוצים לקוות כי המצב הנוכחי של הריבית הינו מצב זמני.
אם הריבית תמשיך להיות גבוהה ואף תעלה עוד יותר הדבר יגרום לרבים ממשקי הבית בישראל להגיע למצב של כינוסי נכסים או מכירה בזול בשוק החופשי.
הרי ידוע כי כאשר הריבית נמוכה, הציבור מוכן לשלם יותר על נדל"ן כי זול לרכוש כסף מהבנק בהלוואה או במשכנתא.
כאשר המצב הפוך והריבית גבוהה, קרי לרכוש כסף מהבנקים מתייקר, הציבור לא ממהר לקחת הלוואות ומשכנתאות ובכך רואים כי אין רכישות של נכסים על ידי הציבור.
הדבר כמובן גורם לחוסר ביקוש והאטה ואף ירידה במחירי הדירות בארץ.
עקב כך עולה השאלה "מתי הריבית צפויה לרדת?", האם השוק נמצא במצב זמני של מספר חודשים או דווקא ימשיך המצב לעוד מספר שנים?
ובכן כדי לענות על השאלה, יש לבחון את התחזיות של בנק ישראל בנושא האינפלציה.
למה דווקא אינפלציה? פרופסור אמיר מסביר כי העלייה הדרמטית בשיעור הריבית במשק נובע מכך שהאינפלציה גבוהה. כלומר, יוקר המחייה הנמדד על ידי מדד המחירים לצרכן (המתפרסם מדיי חודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) גבוה ולכן בכדי לרסנו יש להעלות את הריבית כך הציבור לא יהיה מוכן לשלם מחירים יקרים על הצריכה השוטפת שלו.
*סרטון מערוץ היו-טיוב של שי שור הנוגע לנושא משבר בשוק הנדל''ן. האם התחיל או לא
לדוגמה, משפחה הרוצה לטוס לחו"ל וצריכה כ-20k שקלים מוכנת לקחת הלוואה בתנאי ריבית נמוכים של 2% לתקופה של 36 חודשים כי המשפחה יודעת שעלות ה-20k לאורך התקופה תסתכם בכ-600 שקלים. שווה את החוויה? רוב המשפחות יסכימו שכן!
לעומת זאת, אם ההלוואה היא לדוגמה בריבית של 10%, אז לאורך התקופה של 36 אותה משפחה תהיה צריכה להחזיר כ-3,000 שקלים. האם עכשיו החוויה משתלמת? משפחות רבות יסכימו כי עדיף לחסוך ולוותר על בזבוז של כ-3,000 שקלים.
איך כל זה מתקשר ליוקר המחייה (אינפלציה)? ובכן כאשר הרבה משפחות תוותרנה על חופשות, אז המלונות, חברות התעופה ועוד יתחילו להוריד מחירים כי תהיה הבנה מצד בעלי המלונות וחברות התעופה כי המחיר הוא יקר לציבור.
כאשר ישנה ירידת מחירים (דפלציה), אז ניתן לראות כי מדד מחירים לצרכן יורד.
סיכום ביניים
ריבית גבוהה = ירידות מחירים במשק וגם בשוק הנדל"ן.
ריבית נמוכה = עליית מחירים במשק וגם בשוק הנדל"ן.
הסיבה לעליית הריבית = יוקר המחיר הגבוה (אינפלציה גבוהה)
בחזרה לשאלה "מתי הריבית צפויה לרדת?" אם האינפלציה תרד, הריבית תרד.
*בתמונה למטה ניתן לראות את התחזית של בנק ישראל לשנת 2023 ושנת 2024
ניתן לראות כי בשנת 2023 צופים כי האינפלציה תהיה 3.9% ובשנת 2024 צופה בנק ישראל כי האינפלציה תהיה 2.3%.
האם נתוני התחזית לאינפלציה הם נמוכים? בכדי לענות על כך, צריך להסתכל על נתוני האינפלציה ההיסטוריים של מדינת ישראל.
*בתמונה נתוני האינפלציה מתוך האתר של לשכה מרכזית לסטטיסטיקה (למ''ס)
ניתן לראות בתמונה נתונים של מספר שנים עם נתוני האינפלציה שנתיים (מסומן באדום).
כאשר האינפלציה הייתה נמוכה כך גם הריבית הייתה נמוכה וכמובן מחירי הנדל"ן עלו.
בתחזית של בנק ישראל יעדי האינפלציה הם נמוכים מהאינפלציה של 2022 אבל עדיין גבוהים באופן יחסי לשוק הישראלי, ולכן ההשערה היא כי הריבית תמשיך להיות גבוהה עד שהאינפלציה תרד לשיעורים נמוכים יותר מהתחזית לשנת 2023 ושנת 2024.
הדבר כמובן ימשוך את שוק הנדל"ן למגורים לירידות מחירים, או בעברית פשוטה למשבר.
אז אם המשבר כבר מתוכנן להגיע, איזו אסטרטגיה יש לנקוט?
במקרה הזה ניתן לחלק את האסטרטגיה לאנשים המחפשים לרכוש דירות למגורים ואנשים המחפשים לרכוש דירות להשקעה.
ציבור המחפש לרכוש בכדי לגור יכול לבצע פעולה פשוטה של מכירת הבית, הכסף שיצטבר כתוצאה מהמכירה יופקד בפיקדון או קרן כספית בכדי שיצבור ריבית דריבית ובכך לא יסכן את כספו אלא ירוויח.
לאחר מכירת הבית, תעבור המשפחה לגור בשכירות לתקופת המשבר ובעוד מספר שנים כאשר המחירים יהיו מובהקים במחיר זול, המשפחה תוכל לרכוש במחיר אטרקטיבי יותר דירה חדשה למגורים.
אם מדובר בציבור המשקיעים, צריך לשנות אסטרטגיה. בתוך שוק הנדל"ן למגורים יש לחפש נישה ששם המחירים לא ייפגעו ואף יאמירו.
לדוגמה, שוק הקרקעות לבניית צמודי קרקע. בשוק הזה ישנה אוכלוסייה מבוססת אשר לוקחת כנראה פחות מימון לצורך רכישה ובנייה של ביתה וגם בעקבות עליית הריבית, עדיין הם לא יוותרו על חלומם ויבנו את ביתם.
דוגמה נוספת היא רכישת נדל"ן מסחרי או משרדים. גם בדוגמה הזאת מי שרוכש משרד לדוגמה הוא עסק אשר לא חייב לרכוש משרד, אך בעקבות הון עצמי שהצטבר, מחליט בעל העסק כן לבצע רכישה ולא לשלם שכירות.
בשתי הדוגמאות ניתן לראות כי ניתן לאתר עסקאות אשר לא יתנהגו בדומה לשוק הנדל"ן הישראלי.
לאחר כל הכתוב לעיל, יש לזכור כי בשוק הנדל"ן לא רוכשים "מדד". לא קונים את "ממוצע מחירי הדירות בישראל", ולכן כאשר מדובר על שוק הנדל"ן, ייתכן כי במצב שהשוק יימצא בהאטה ואף בירידה עדיין יהיו יישובים, שכונות, רחובות ובניינים ששם המחירים דווקא יאמירו מסיבות מגוונות.
נכון כי כדאי להמתין להעמקת המשבר הבא עלינו לטובה, אך לזכור כי האסטרטגיה הנכונה היא לבצע עסקאות ב"פינצטה" במצב של שוק עולה וכך גם בשוק יורד.
זכרו, שהמתעשרים הגדולים יודעים לבצע עסקאות במשברים ובתקופות שהציבור לא רוצה ואף מפחד לקנות.
אל תהיו חכמים בדיעבד, תתחילו להתעשר עכשיו!
קישור ל-What's-App לדבר איתנו לכל שאלה או דילמה. מחכים לך...
בהצלחה
ותמשיכו לעשות נדל"ן!
שאלה.
א' אם מחירי הדיור יעלו בעקבות עלות האשראי אם כן הביקוש למגורים בשכירות אף הוא יעלה ומשכך שוב הרווחיות כדאית למשקיעים כי אמנם מחיר הדירה התייקר אך רווח השכירות עולה ביחס.
ב' אם זה נכון אז גם לאדם שקונה דירה למגורים יותר שווה לקנות ולא לשכור, כי האשראי אמנם גבוה אך יחס השכירות יעלה.
אודה לתשובתך כמו כן מאמרים מאד חכמים והגיוניים שלא מצאתי באף מקום - חכמה בחינם.. תודה. אוריאל